Toplu konutlardaki ortak giderleri karşılamak amacıyla ödenen paraya aidat denilir. Günümüzde özellikle büyük şehirlerde yaşayan birçok kişi, apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında hayatını sürdürmektedir. Bu tür yaşam alanlarının düzenli ve sorunsuz bir şekilde işlemesi için kat maliklerinin belirli yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu yükümlülüklerin en önemlilerinden biri ise aidat ödeme yükümlülüğüdür.
Aidat Nedir?
Aidat, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, ortak giderleri karşılamak amacıyla kat malikleri tarafından ödenen paradır. Bu giderler, apartmanın veya sitenin genel giderleri olarak da adlandırılabilir. Ortak giderler, apartmanın veya sitenin yönetimi, bakımı, onarımı, sigortası, güvenlik hizmetleri, temizlik, aydınlatma, ısıtma, su, bahçe bakımı gibi birçok farklı kalemi içerebilir.
Aidatın miktarı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirlenir. Kanun, aidatın belirlenmesi konusunda kat maliklerine geniş bir yetki tanımıştır. Aidatın belirlenmesinde genellikle iki yöntem kullanılır:
- Kat Malikleri Kurulu Kararı: En yaygın yöntem, kat malikleri kurulunun toplanarak aidat miktarını belirlemesidir. Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kere toplanarak gelecek döneme ait bütçeyi ve aidat miktarını görüşür ve karara bağlar. Bu kararın alınabilmesi için toplantı yeter sayısının sağlanması ve karar yeter sayısına ulaşılması gerekmektedir.
- Yönetim Planı: Bazı apartman veya sitelerde, yönetim planında aidatın belirlenme yöntemi önceden belirlenmiş olabilir. Örneğin, yönetim planında aidatın her yıl belirli bir oranda artırılacağı veya belirli bir formüle göre hesaplanacağı belirtilmiş olabilir. Bu durumda, aidatın belirlenmesinde yönetim planındaki hükümler esas alınır.
Aidat ödeme yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kat malikleri ortak yerlerin bakımına ve korunmasına ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdürler. Bu yükümlülük, kat maliklerinin mülkiyet hakkından doğan bir yükümlülüktür.
Aidat Ödeme Yükümlülüğünün Kapsamı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, kat malikleri ana gayrimenkulün genel giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Bu giderler şunları kapsar:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri: Bu kişilerin ücretleri, sigorta primleri ve diğer sosyal hakları bu kapsama girer.
- Su, elektrik, ısınma, asansör giderleri: Ortak kullanım alanlarına ait bu giderler de kat malikleri tarafından karşılanır.
- Onarım, bakım ve koruma giderleri: Ana gayrimenkulün ortak alanlarının (çatı, dış cephe, merdivenler, asansör vb.) onarımı, bakımı ve korunması için yapılan harcamalar da aidata dahildir.
- Sigorta primleri: Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi durumunda ödenen primler de ortak giderler kapsamındadır.
- Yönetim giderleri: Yönetici veya yönetim kurulunun yaptığı harcamalar, kırtasiye giderleri, noter masrafları gibi giderler de aidata dahil edilebilir.
Aidatın Ödenmemesi Durumunda Karşılaşılabilecek Sonuçlar
Aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikleri hakkında yasal işlem başlatılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava açma yetkisini diğer kat maliklerine veya yöneticiye vermiştir.
Bu durumda, icra takibi başlatılabilir ve kat malikinin malvarlığına haciz konulabilir. Ayrıca, aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında gecikme tazminatı da talep edilebilir. Gecikme tazminatı, ödenmeyen aidat miktarı üzerinden aylık olarak hesaplanır ve yasal faiz oranında uygulanır.
Kiracının Aidat Ödeme Yükümlülüğü
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aidat ödeme yükümlülüğü kat malikine aittir. Ancak, kira sözleşmesinde kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü üstlendiği durumlarda, kiracı da aidat ödemekle yükümlü olabilir. Bu durumda, kiracı aidatı ödemediği takdirde, ev sahibi (kat maliki) kiracıya karşı yasal işlem başlatabilir. Ancak, kat maliki yine de site yönetimine karşı aidat ödeme yükümlülüğünden kurtulamaz.
Aidat artışlarının makul ve hakkaniyetli olması gerekmektedir. Fahiş aidat artışları, kat malikleri tarafından dava konusu edilebilir. Mahkemeler, aidat artışlarının hakkaniyetli olup olmadığını değerlendirirken, apartmanın veya sitenin genel giderlerindeki artışları, enflasyon oranını ve diğer ilgili faktörleri göz önünde bulundururlar.
Aidat ödeme yükümlülüğü, kat maliklerinin toplu yaşam alanlarında düzeni sağlamak ve ortak giderleri karşılamak amacıyla yerine getirmesi gereken önemli bir yükümlülüktür. Bu yükümlülüğün hukuki dayanaklarını, kapsamını ve sonuçlarını bilmek, kat maliklerinin haklarını korumaları açısından büyük önem taşımaktadır.